Quito/ Fotografía: Francisco Jarrín

Quito: ecoeficiencia y legislación

Quito/ Fotografía: Francisco Jarrín

Según el INEC, en nuestro país nacen más de trescientos mil niños al año, y la ciudad de Quito, en el año 2040, será la más poblada del país con cuatro millones de habitantes. Curiosamente, la meseta de Quito o el llamado hipercentro tiene un crecimiento poblacional negativo: se está despoblando a pesar de contar con todos los servicios públicos e infraestructuras como agua, luz, alcantarillado, mercados, supermercados, colegios, hospitales, iglesias, etc. También están los lugares de trabajo, y en el corto plazo, el Metro.

En la actualidad, la población de Quito está migrando hacia los valles aledaños, expandiendo la mancha urbana incluso hacia zonas agrícolas.

Una investigación realizada por la CAF (Banco de Desarrollo de América Latina) determinó que hoy el 80 % de los latinoamericanos vive en ciudades, y se estima que en 2050 será el 90 %. Ante ese escenario, ¿quién se hace cargo de diseñar ciudades habitables?

Pablo Sanguinetti, economista jefe de CAF y uno de los expertos que participó en la elaboración del último Reporte de Economía y Desarrollo, dijo que los gobernantes -a escala nacional y regional- deben tomar cartas en el asunto porque la situación se puede poner cada vez peor.

En este sentido, los expertos proponen una flexibilización de la oferta inmobiliaria, del marco regulatorio del uso de suelo, de los estándares de edificación y la agilización de los procesos burocráticos para la construcción de propiedades. También sugieren fomentar el acceso al crédito hipotecario, y que las personas tengan la opción de aumentar sus ingresos. El problema es que todas estas recomendaciones requieren inversiones millonarias y, además, de voluntad política para mirar el largo plazo.

En Quito ha faltado la ejecución de un plan o una política que permita o incentive la generación de vivienda nueva y la regeneración de gran parte de la ciudad. Nuestros barrios se están volviendo viejos y poco atractivos para vivir, no se han visto construcciones nuevas en las avenidas América y 10 de Agosto; tampoco en el sector de la Magdalena a lo largo de casi todo el recorrido del Metro, etc. Esto evidencia que nuestra ciudad está en deuda con sus habitantes y nuestros políticos están en deuda con sus votantes, ya que no han planificado o no han ejecutado el desarrollo de Quito y, según entiendo, de muchas ciudades de nuestro país donde el problema es similar.

El Plan Metropolitano de Ordenamiento Territorial delimita y caracteriza un sistema de centralidades y subcentralidades orientadas al transporte bajo el criterio de ecoeficiencia y de Zonas Urbanísticas de Asignación Especial (ZUAE). Los de Ecoeficiencia plantean una serie de parámetros en el consumo de agua y energía, así como aportes en paisajismos, ambientales y tecnológicos, que están alineados a los objetivos de reducción de la huella ambiental que posibilitan un mayor aprovechamiento del suelo, sin sobrecargar los sistemas e infraestructuras públicas. Así, se generan incrementos de edificabilidad que cobran una Contribución Onerosa de Derechos (COD), que es el pago de la incidencia del valor de avalúo (AIVA) en el metro cuadrado de construcción total permitida, multiplicado por al área de construcción a incrementar. Como estos valores resultan ser casi como comprar nuevamente el terreno, debido a los valores actuales de los avalúos (AIVAS), estas herramientas han dejado de ser utilizadas. Por esta razón, el colectivo Constructores Positivos ha impulsado una ordenanza que cambie la fórmula de cobro, multiplicándola por un factor de reducción o distribución. Es por demás justo, el distribuir los beneficios del incremento de edificabilidad, entre la ciudad y el propietario.

El 18 de marzo de 2019, la Comisión de uso de Suelo del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito aprobó con voto unánime, la Ordenanza de Incremento de Edificabilidad por Ecoeficiencia, que pasará a conocimiento del Concejo Metropolitano para ser debatida.

UN BREVE RESUMEN DE LOS PUNTOS MÁS RELEVANTES:

  • Cobro por Concesión Onerosa de Derechos con los siguientes factores de reducción: en la zona de influencia del Metro para incrementos de edificabilidad de hasta el 25 %, 50 %, 75 %, 100 %, los factores son 0,90; 0,70; 0,50; y 0,40, respectivamente. Para la zona de influencia del BRT (corredores exclusivos de transporte público) con incrementos de edificabilidad de hasta el 25 % y mayores a 25 %, los factores son 0,9 y 0,5. Para ZUAE un factor de reducción de 0,90.

  • Se disminuye la exigencia de 12m2 a 6m2 el área recreativa por unidad de vivienda.

  • El pago se lo puede hacer desde el mes 24 de aprobado el proyecto y con un plazo de 12 meses.

  • El pago se lo aprueba cuando se emite la LMU20 (permiso de construcción) y no al inicio del proceso de aprobación como era antes.

  • Se reduce el número de estacionamientos. Ahora la cantidad que pedía la norma pasa a ser el número máximo de estacionamientos, adicionando un 20 % a los requeridos.

  • Se paga por el valor de construcción adicional que sobrepase el monto de construcción que da el PUOS (Plan de Uso y Ocupación del Suelo).

Hay que reconocer el trabajo y esfuerzo dedicado a la elaboración de la ordenanza por parte de Jacobo Herdoiza y su equipo de la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda del DMQ, así como también de los concejales Jorge Albán, Sergio Garnica y Carlos Páez.

LA OPINIÓN DE CONSTRUCTORES POSITIVOS CON RESPECTO A ESTA ORDENANZA ES:

  • No estamos de acuerdo con los factores de reducción, porque fueron estimados considerando una captura económica en base a la utilidad total del edificio. Si esa fuera la manera de estimar (qué no es), debería ser en base a la utilidad únicamente del área incrementada y no de la totalidad del proyecto (edificio Inicial + área incrementada). Eso da valores distintos, que llevaría a factores de reducción entre 0,2 y 0,4.

  • A los ZUAE se reduce con un factor de 0,90 el valor a pagar, es decir, casi vuelven a cobrar el suelo al valor del avalúo (AIVA) en la proporción que se incrementa la construcción. Esto hace que se anule esta herramienta por el alto costo que representa, quitando la posibilidad de crecimiento en altura.

  • Sobre el resto de mejoras en el pago, áreas verdes, estacionamientos, el área a pagar y el procedimiento, los consideramos muy adecuados.

Ahora debe pasar al Concejo Metropolitano para que sea aprobado en dos debates.

Hay una buena cantidad de proyectos inmobiliarios ecoeficientes listos para arrancar, solo están a la espera de esta ordenanza.

Si bien es cierto que el incremento de edificabilidad por ecoeficiencia no es la solución al problema de la ciudad, constituye el inicio de un cambio generando así centralidades y lugares atractivos para repoblar el hipercentro de Quito.

Hay que considerar que el suelo es un insumo importante en la construcción de la vivienda, a menor precio del suelo, menor precio de la vivienda. El Municipio de Quito debe reducir lo máximo posible el cobro por Concesión Onerosa de Derechos para generar vivienda más barata e incentivar la construcción en la meseta de Quito o hipercentro.

Fuente: Ing. Patricio Álvarez

Fotografía: Francisco Jarrín

No Comments

Post A Comment