La política de gestión habitacional, ¿coherente con la grave crisis económica del país?

La propuesta de eliminación de los subsidios a los combustibles, uno de los tantos subsidios regresivos que están vigentes en el país, tuvo un fugaz paso y su derogación, y la presencia de otros de similares características, impiden corregir las deficiencias del funcionamiento económico del país.

Sus efectos no son buenos, a tal punto que la CEPAL “estima que la actividad económica del Ecuador se estancará este año y registrará 0 % de crecimiento. Para el 2020 proyecta un crecimiento del PIB del 0,4 %”.

Bajo estas perspectivas económicas muy difícil será para el Gobierno disponer de los USD 1.000 millones que presupuestó -antes de la violenta protesta indígena- para reactivar la industria de la construcción, como una estrategia de mitigación al detrimento del mercado laboral, que, según el INEC, de la PEA, más de 400 mil personas están desempleadas en este año.

En este contexto y repensando en la necesidad de seguir batallando con planteamientos que merezcan la debida atención por parte de las autoridades gubernamentales del sector, vale la pena señalar que, sumada a la escasez de recursos financieros, existe un uso inapropiado de los mismos, producto de las inadecuadas e ineficientes políticas y prácticas de financiamiento habitacional que se han venido instrumentando tradicionalmente en el país. Sin duda alguna, estas se han constituido en las principales restricciones que ha tenido el desarrollo sostenido del sector, perjudicando así a todos sus demandantes, muy especialmente a las poblaciones de menores recursos económicos.

Bajo este enfoque referencial, es obvio que el Gobierno necesita implementar una Política de Gestión Habitacional coherente con la grave crisis económica del país, comprendiendo básicamente sus limitaciones financieras y, por tanto, la imposibilidad e inconveniencia de seguir asumiendo la totalidad de los costos de construcción y el financiamiento a la demanda y peor aún, a la oferta habitacional. La alternativa que tiene es incentivar la participación de la banca privada para ampliar los recursos financieros a efecto de no depender exclusivamente, de recursos fiscales (que no los tiene) y/o externos, que, en las condiciones de endeudamiento que nos encontramos, generarían efectos contraproducentes.

Sin embargo, hay que considerar que el financiamiento habitacional a través de la banca privada requiere, por un lado, estrechar la amplitud que por ahora tienen las tasas de interés y, por otro, lograr que los préstamos hipotecarios sean concedidos a largo plazo; dos puntos álgidos en las condiciones del ambiente macroeconómico del país. Ante estas circunstancias, el apoyo estatal debe partir de un claro y correcto entendimiento de estas exigencias que demandan la formulación e implementación de iniciativas innovadoras y eficaces para contar con un sistema financiero habitacional autosostenible que posibilite que el crédito hipotecario se constituya en uno de los pilares fundamentales de la política de gestión y financiamiento habitacional del país.

Había comentado en un artículo anterior que Chile y Panamá generan subsidios directos a la demanda habitacional que actúan como facilitadores para que el mercado inmobiliario produzca y financie las viviendas accesibles a las poblaciones de recursos medios y medios bajos. Surge por tanto analizar ¿Cómo lograron estos países contar con sistemas autosostenibles de financiamiento habitacional que posibilitan atender las demandas de las poblaciones señaladas?

Chile con su innovadora política de financiamiento habitacional vigente por más de 30 años introdujo dos estrategias que cimentaron la sostenibilidad financiera de la banca privada. Por un lado, y con el objetivo de que cuente con recursos a largo plazo, incentivó el ahorro interno a efecto de contrarrestar las vulnerabilidades de un financiamiento hipotecario a más de 15 años a través de la obligatoriedad que tienen los demandantes de cumplir con las estipulaciones contenidas en un Contrato de Ahorro Programado, Metódico u Obligatorio -Ahorro Previo – (no confundir con pago inicial o down payment) y por otro, entrega subsidios (incentivos) diferenciados y escalonados para la adquisición de unidades habitacionales de hasta USD 90.000.

Este modelo tuvo influencias en el desarrollo de políticas de financiamiento de vivienda en muchos países de la región, incluido Ecuador. En Panamá, sus principios estratégicos fueron aplicados exitosamente en el “Sistema de Tasas de Interés Preferencial” que posibilita que los bancos privados compitan en el ofrecimiento de créditos hipotecarios para financiar viviendas, de hasta USD 180.000 con tasas de interés que fluctúan entre 6 % y 7 % reducidas con la entrega de subsidios diferenciados y escalonados de acuerdo con los costos de las viviendas a ser financiadas. (El detalle de este Sistema fue descrito en el anterior artículo de esta serie).

La esencia estratégica de las políticas de gestión y financiamiento habitacional de estos países, cambiaron las caducas prácticas de gestión habitacional en las que los gobiernos a través de sus instituciones promocionaban, diseñaban o aprobaban proyectos, contrataban su construcción y vendían su producción usando préstamos con tasas de interés subvencionadas. Estas políticas de escala limitada no permitían y no permiten la sostenibilidad de los recursos financieros del sector y son ineficaces, ineficientes e inequitativas para atender las demandas habitacionales de las poblaciones mayoritarias.

Debemos cuestionarnos, ¿El por qué no hemos avanzado al ritmo que requiere el desarrollo de un sector clave para el crecimiento económico y social del país? Ustedes, los lectores de esta serie de artículos habrán obtenido las debidas conclusiones.

Fuente: Arq. Roberto Carrión Game

Fotografías: 123RF

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