Casa/ Fotografía: 123RF

La política de gestión habitacional ¿coherente con la grave crisis económica del país?

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Las medidas económicas que fueron planteadas por el Gobierno bajo la consideración “que eran necesarias para corregir los graves errores de la economía” posibilitarán bajo criterio especializado reactivar los sectores productivos para superar la grave crisis económica del país y consecuentemente, los altos niveles del desempleo,  -cuya tasa creció en un 4,9% en el último año- que por hoy constituyen uno de los problemas más apremiantes a resolver.

Siendo el objetivo de esta sección observar el comportamiento del sector de la construcción habitacional, me limitaré al análisis de la decisión gubernamental de colocar “USD 1000 millones para instrumentar créditos hipotecarios a una tasa del 4.99%”.

Partamos de la siguiente consideración. Una política de financiamiento habitacional debe posibilitar una eficiente movilización y sostenimiento de recursos y generar una mayor producción con menores inversiones, para viabilizar la expansión de un sector que por sus condiciones deficitarias cualitativas y cuantitativas requiere de acciones de corto, mediano y largo plazo. Bajo estas premisas plantearé mis apreciaciones en torno a esta propuesta, elogiando de partida la decisión gubernamental de colocar estos recursos para potencializar el sector de la construcción inmobiliaria como una estrategia clave para dinamizar la economía y, como efecto directo, generar empleo a corto plazo. 

La falta de conocimiento de los detalles operativos de esta propuesta me hace presumir que su instrumentación será realizada a través del MIDUVI, con un modelo de gestión que propone un rol central de promotor, diseñador y/o evaluador y contratista de proyectos habitacionales y, adicionalmente, el otorgamiento de facilidades crediticias para la oferta y la demanda habitacional a través de algún banco del sector público.

¿Es eficiente este modelo de gestión?

Analicemos: i) de partida, su dependencia exclusiva de recursos financieros públicos en el entorno económico del país hace dudar de su eficiencia. ii) La presencia de una serie de subsidios ocultos e incuantificables que generan sus operaciones, distorsionan la eficiencia en la relación gastos corrientes / inversión y no posibilitan generar una mayor producción con menores recursos económicos. Por tanto, su conclusión es obvia. iii) Las limitaciones de gestión derivadas de criterios subjetivos de sus funcionarios en la formulación y aprobación de los proyectos habitacionales, constituye otro de los factores generadores de ineficiencia. Bajo este modelo de gestión se privilegia el gasto improductivo y no la inversión productiva.

Se requiere cambiar la visión estratégica para generar procesos eficientes en el manejo del sector habitacional. El MIDUVI debe modificar su modelo de gestión desempeñando los roles que fueron propuestos en su creación. El desarrollo del sector requiere que el Estado -léase MIDUVI- actúe bajo un rol facilitador para direccionar a que los actores clave del sector actúen eficientemente, tal como lo están haciendo en Chile, a través, de su “Sistema de Subsidios Habitacionales” o en Panamá con su “Sistema de Tasas de Interés Preferencial” por medio de sus 86 bancos privados, logrando que la construcción inmobiliaria sea el motor del desarrollo económico y social de esos países.

El modelo de gestión propuesto cuenta con tres estrategias operativas: i) otorgamiento de incentivos a la demanda habitacional (no a la oferta) a través de subsidios diferenciados y escalonados (a menos costos de las viviendas, mayores niveles de subsidios y viceversa); ii) creación de un sistema de ahorro programado metódico u obligatorio (ahorro previo) que posibilita el sostenimiento de recursos a través del ahorro interno; y iii) otorgamiento de crédito por parte del sistema financiero privado (con tasas de interés diferenciadas y escalonadas, subsidiadas o no por el Estado. En este modelo aparece un elemento clave, el promotor / constructor, que tiene un claro protagonismo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios: adquisición de terrenos bajo una valorización en función de su disponibilidad y de las condiciones de habitabilidad (servicios) y gestión eficiente de esa tramitología endémica que tienen las aprobaciones de sus proyectos en las diferentes instancias municipales.

Para concluir, si el Gobierno está empeñado en corregir “los graves errores de la economía” a través del sector de la construcción inmobiliaria, -como así lo ha manifestado- necesariamente tendrá que modificar su modelo de gestión en el sector para posibilitar que sus actores privados aporten con sus recursos técnicos y financieros para generar un mercado con empresas industriales y constructoras  profesionales, que compitan transparentemente para lograr una producción inmobiliaria de eficiencia. De esta manera el país dará el salto cualitativo que requiere para su desarrollo económico y social.

Fuente: Arq. Roberto Carrión Game

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