Planos/ Fuente: 123RF

La política de gestión habitacional, ¿coherente con la grave crisis económica del país?

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El representante del BID en Ecuador, Fernando Quevedo, en una entrevista a El Comercio señaló “Si el sector privado lo puede hacer, no se necesita del Estado”. Bajo la perspectiva del sector de la construcción habitacional, por  supuesto que, esta afirmación requeriría contar por un lado con un  lógico y real entendimiento de las competencias que deben asumir las instituciones públicas y privadas vinculadas a esta actividad, y por otro, con la instrumentación de una efectiva normativa regulatoria dirigida a viabilizar y consolidar una eficiente movilización y sostenimiento de recursos para vitalizar el sector,  en un  ambiente del país caracterizado por su crisis económica; por  falta de apoyo efectivo de los GAD municipales y, por el costoso crédito hipotecario para el financiamiento habitacional.

La caducidad de una institucionalidad ineficiente, ineficaz e inequitativa  del MIDUVI bajo el rol promotor, financiador, contratista y constructor de proyectos de vivienda que compiten deslealmente con el sector privado, le impide asumir su responsabilidad para robustecer el sector de la construcción habitacional en su totalidad. Razón por la cual, bajo argumentos razonablemente propuestos se planteó la conveniencia de que esta Institución a través de propuestas normativas y mecanismos operativos políticamente sostenibles, viabilicen a favor del sector las potencialidades de los GAD municipales, los recursos de la banca privada, de los constructores y de los propios beneficiarios,  incrementando de esta manera las  inversiones públicas y privadas para impulsar eficientemente el crecimiento sostenido del sector.

Con la finalidad de lograr este objetivo, el MIDUVI  en estrecha coordinación con los representantes de los GAD municipales y de la banca privada, debe emprender las tareas correspondientes para  instrumentar una “Política de Gestión Habitacional” capaz de atraer un amplio apoyo público que contemple intervenciones específicas de los actores clave del sector, para que puedan intervenir bajo sus competencias, de una manera responsable, accesible financieramente y con total transparencia en el desarrollo de programas y proyectos dirigidos al mejoramiento y ampliación del stock habitacional del país. 

Enunciaremos en este artículo dos de las principales:

  • Participación efectiva de los GAD municipales. Estos organismos deben  accionar los siguientes temas fundamentales: planeamiento y expansión de zonas urbanas a través de dotación y/o mejoramiento de la infraestructura urbana a nivel de macro manzanas y no de terrenos individuales (accesos viales, abastecimiento de agua potable, alcantarillado sanitario, acometidas de electricidad y de telecomunicaciones); instrumentación de programas de titularización de terrenos para mejorar las condiciones del hábitat de poblaciones marginales y, como un tema de resolución urgente, lograr procesos eficientes y a corto plazo en las aprobaciones municipales de los proyectos inmobiliarios, que por hoy, marcan récords mundiales por sus tiempos de gestión y se constituyen en uno de los grandes obstáculos a superar para acelerar los procesos de construcción inmobiliaria.

  • Contrato de Ahorro previo o programado. En el clima económico actual del país, la financiación hipotecaria de vivienda esta atascada para la mayoría de la población y siendo esta un componente clave de una política de financiamiento habitacional, es importante por tanto, proponer instrumentos de incentivación a la banca para lograr el acceso al financiamiento hipotecario de las poblaciones de recursos medios y medio bajos. Uno de ellos es justamente el ahorro previo, que serviría inclusive a viabilizar el límite del 4,99% a las tasas de interés para financiar créditos hipotecarios de vivienda de Interés Público, de acuerdo a la propuesta gubernamental.

Hay que considerar que la tasa de interés de un crédito hipotecario es un elemento clave de una política habitacional que pretenda ser exitosa, es decir, técnicamente eficiente y socialmente equitativa. Por tanto, es necesario utilizar parámetros de selección que premien en forma equilibrada los esfuerzos de las personas y sus necesidades. El ahorro previo es tal vez la mejor manera de medir los esfuerzos para adquirir una vivienda, siempre que se haga a través de normas objetivas e impersonales y en su caso, se de en el marco de una sana competencia que se producirá si el mismo tiene relación directa con los créditos hipotecarios de largo plazo y los precios de las viviendas que se adquieren.

Hay voces que discrepan y que expresan que grandes conglomerados no tienen capacidad para el ahorro previo, puesto que sus ingresos son muy bajos. Esto es real, no obstante, hay que establecer que todas las personas pueden adoptar algún nivel de ahorro, por mínimo que sea este, a excepción de las poblaciones de extrema pobreza, las mismas que deben ser de atención directa del Estado.

En resumen, resulta tremendamente positivo desde todo punto de vista para el desarrollo del sector habitacional lograr, definitivamente, el apoyo de los GAD municipales y promover la conformación de ahorro previo, para incentivar a la banca privada a financiar eficiente y equitativamente la adquisición de viviendas en el mercado inmobiliario del país.

Cifra/ Fuente: Arq. Carrión Game

Fuente: Arq. Roberto Carrión Game

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