Ingeniería financiera: aplicada al sector inmobiliario

Los activos inmobiliarios representan un porcentaje importante del balance de muchas empresas. Dependiendo del sector, suponen fuertes inversiones que tienen un impacto significativo sobre la rentabilidad final de la compañía.

Sorprendentemente, para bastantes directivos los bienes raíces son un “mal necesario” o un gasto sobre el que no es posible actuar, por lo que relegan su gestión a un segundo plano, sin otra prioridad que no sea su limpieza y mantenimiento.

Sin embargo, cada día más CEOs están incorporando las decisiones sobre el patrimonio inmobiliario a la planificación estratégica corporativa. Lo hacen con tres objetivos: mejorar los resultados económicos, optimizar la administración de los recursos inmovilizados y obtener flujos de financiación adicionales.

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En épocas de crisis, como las actuales, la actividad comercial se ralentiza, los márgenes se reducen, los plazos de cobranza se alargan y las empresas requieren de más liquidez. Para conseguirla, acuden a los bancos por préstamos, que normalmente se otorgan a corto plazo y con garantías reales. La entidad financiera les exige, por ejemplo, que hipotequen las oficinas centrales a su favor, limitando el monto de crédito al 60% o 70% del valor de dicho inmueble.

No obstante, la ingeniería financiera aplicada al sector inmobiliario ofrece algunas alternativas de mayor eficiencia y versatilidad. De hecho, cuando una compañía tiene bienes raíces en su balance, puede utilizarlos para generar fondos equivalentes al 100% de su valor, a unos costes relativamente atractivos. Una de las figuras más populares en este sentido es la del Sale and LeaseBack o SLB. En español, una venta con arrendamiento simultáneo.

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¿Qué es un SLB?

Se trata de un negocio jurídico mediante el cual el propietario de un bien inmueble lo vende a un inversor con el compromiso de quedarse como inquilino en el mismo, en las condiciones de precio, renta, contrato y garantías acordadas al momento de la firma. Por tanto, una operación de SLB supone la formalización de dos contratos simultáneos, uno de compraventa y otro de arrendamiento.

Los inversores habituales en este tipo de transacciones suelen ser individuos e instituciones que disponen de patrimonios importantes, que se sienten cómodos asumiendo riesgos inmobiliarios y desean obtener ingresos líquidos mensuales. Este objetivo lo conseguirán a través de los alquileres que serán pagados por el arrendatario.

Cuando una empresa entra en una transacción de SLB deja de ser propietaria del bien inmueble y puede perder su uso al final del contrato de arrendamiento. Para evitar esto, algunos acuerdos incluyen una opción de recompra al vencimiento del plazo del alquiler. En estos casos, es aconsejable contar con la asesoría de especialistas tributarios, ya que estas cláusulas pueden tener implicaciones fiscales importantes.

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