El mercado inmobiliario ecuatoriano se desacelera pese al crecimiento del crédito en la economía

El sector inmobiliario en Ecuador se desacelera en 2019, de acuerdo a cifras presentadas por Apive.  Las viviendas reservadas en el mes de junio de 2019, muestran un decrecimiento de 12 % con respecto al mes anterior. Si se analiza las reservas registradas en los seis primeros meses del año respecto al mismo periodo de 2018 se evidencia un decrecimiento anual de 13 %. 

De acuerdo con Geovanna Solano, ejecutiva de Credirati  (departamento de créditos inmobiliarios de Properati), “los créditos hipotecarios de banca privada y Biess representan aproximadamente el 80 % de las operaciones de compra de inmuebles”.

El crédito inmobiliario  desembolsado en 2018 fue de USD 1.514 millones de los cuales, USD 759 millones corresponde a la banca privada en 10.269 operaciones de crédito, mientras el Biess desembolsó USD 755 millones en 17.820 operaciones de crédito.  

La cartera de vivienda se compone  de créditos inmobiliarios en 97 % y crédito de vivienda prioritaria en 3 %. Hasta agosto de 2019, el crédito de vivienda creció 7,3 % en las entidades privadas, mientras que el Biess desembolsó USD 388 millones adicionales entre enero y julio. 

En total, la cartera de crédito  de las instituciones privadas suma USD 2.701,54 millones,, de los cuales el 88 % fue generado en la banca privada y el 12 % en las mutualistas.

El Biess por su parte ha desembolsado un total de USD 8.311 millones de dólares, desde 2010, convirtiéndose en el actor más importante en el segmento de crédito hipotecario.

Composición de la cartera de crédito de entidades privadas 

De esta forma, el crédito para vivienda sigue creciendo en la economía ecuatoriana, por lo que, la desaceleración observada se da a pesar que el crédito se ha incrementado. La pérdida de dinamismo ocurre por una contracción en el ingreso de los hogares y por un desequilibrio entre oferta y demanda. Es  por este motivo que resulta importante conocer las características de la oferta actual de vivienda y departamentos en las ciudades más importantes del país.

Datos en USD millones
Datos en USD millones
Datos en USD millones / Fuentea: Superintendencia de Bancos y Superintendencia de Economía Popular y Solidaria
Datos en USD millones / Fuentea: Superintendencia de Bancos y Superintendencia de Economía Popular y Solidaria

Créditos Hipotecarios

Las tasas de hipotecarios son diferenciadas

Con el afán de reactivar al sector de la construcción, el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social anunció hace poco un plan de créditos hipotecarios, con facilidades, con el afán de incrementar el interés de los usuarios para adquirir su propia vivienda.

En concreto, los directivos del BIESS detallaron que estos créditos cuentan con mayores montos y menores tasas de interés. De ahora en adelante, los préstamos de hasta USD 90 mil, pagarán un interés de 5,99 %, con un plazo de hasta 25 años y 100 % de financiamiento. Para quienes requieren entre USD 90.001 a USD 130 mil, la tasa de interés es de 6,99 %, con el mismo plazo y financiación de la casa.

Por otra parte, los inmuebles desde USD 130 mil hasta USD 200 mil, se darán con el 90 % de financiamiento. Siendo el monto máximo de deuda USD 460 mil. Ahora, es importante señalar que, en viviendas terminadas de hasta USD 90 mil se respetará el interés antes mencionado si el plazo de pago es de hasta 10 años. Si se extiende por encima de los 15 años, la tasa puede incrementarse hasta el 7,99 %.

En el caso de hogares que requieran montos mayores a USD 200.000, la tasa de interés se ubicaría entre el 8,19% y el 9,10 %, siendo el plazo el que defina este coste. Quienes deseen acceder a cualquiera de estos créditos necesitan demostrar que pueden dedicar el 40 % de sus ingresos netos -no totales- al pago de la hipoteca. Para facilitar el trámite la precalificación se la hace en línea, el afiliado debe tener 36 aportaciones individuales o solidarias (cónyuge o unión libre legal). Las últimas 13 deben ser consecutivas.

* Información obtenida del balance de la Superintendencia de Bancos y de la pagina web del Biess. Datos corresponden al 2018.
* Información obtenida del balance de la Superintendencia de Bancos y de la pagina web del Biess. Datos corresponden al 2018.

Oferta del sector inmobiliario en Quito, Guayaquil y Cuenca

Para conocer las características de las edificaciones más demandadas en las tres ciudades más importantes de Ecuador, Mundo Constructor tuvo acceso a los informes del sector inmobiliario que prepara Properati, la plataforma gestiona y genera a partir de las búsquedas de los propios usuarios en su portal. De esta forma, se puede observar que el 64 % de la oferta de construcciones, está enfocado en la venta, mientras que el 36 % es para alquiler. En contrapartida, el 52 % de la demanda de inmuebles, por parte del consumidor, es para alquiler, mientras que el 48 % busca bienes en venta, con esto queda en evidencia, que existe un exceso de oferta en la venta de casas y departamentos en las ciudades más importantes del país.

En Quito, el 70% de la oferta de inmuebles corresponde a departamentos y tan solo el 30 % a casas. En Guayaquil esta tendencia es más equilibrada, mientras, en Cuenca la oferta de casas es mayor a la de departamentos.

El valor por metro cuadrado de los  bienes inmuebles también presenta una diferencia importante. Así en Quito, en promedio el valor del metro cuadrado se ubica en USD 1.318, mientras en Guayaquil el precio por metro cuadrado es de USD 1.142.

 Las casas más demandadas en Quito constan de 3 baños, 3 dormitorios y tienen una media de 220 m2. En el caso de departamentos, las propiedades más demandadas tienen 2 baños, 3 dormitorios y un área aproximada de 100 m2.

En Guayaquil, la mayor demanda de casas se produce en propiedades compuestas de 3 baños y 3 dormitorios, pero con un área aproximada de 150 m2. Entre los departamentos las características más buscadas corresponden a inmuebles de 2 baños, 3 dormitorios y un área aproximada de 110m2.

Fuentes: Properati
Fuentes: Properati
* Los valores por sector consideran departamentos de 3 dormitorios. . ** Se tomaron en cuenta sectores que tienen una muestra de anuncios significativa para obtener un promedio.
* Los valores por sector consideran departamentos de 3 dormitorios. . ** Se tomaron en cuenta sectores que tienen una muestra de anuncios significativa para obtener un promedio.

En el caso de Cuenca, se buscan viviendas más grandes y departamentos más pequeños, así las primeras más demandas constan de 3 baños, 3 habitaciones y un área de 250 m2, en cambio, para los departamentos se prefieren propiedades con 2 baños, 2 dormitorios y un área de 90 m².

* Los sectores son las parroquias urbanas de la ciudad. ** Se tomaron en cuenta solo sectores que tengan una muestra significativa de anuncios para obtener el promedio. *** No se obtuvo el promedio de la ciudad debido a que hay poca representatividad de inmuebles en algunas zonas. **** Los valores por sector consideran departamentos de 3 dormitorios. .
* Los sectores son las parroquias urbanas de la ciudad. ** Se tomaron en cuenta solo sectores que tengan una muestra significativa de anuncios para obtener el promedio. *** No se obtuvo el promedio de la ciudad debido a que hay poca representatividad de inmuebles en algunas zonas. **** Los valores por sector consideran departamentos de 3 dormitorios. .

Estas diferencias entre las necesidades de la demanda en las diversas ciudades, incide en el valor de los inmuebles y en el valor por metro cuadrado. Quito es una ciudad con clara inclinación por los departamentos, mientras que en Cuenca se observa la predilección por casas con un área mayor. Sin duda, estos son aspectos que se deben tener en cuenta para que la oferta pueda satisfacer los requerimientos actuales de los compradores.

Tomando en cuenta estas características de viviendas más demandadas, se puede construir una con características propias por ciudad para comprender cómo cambia el valor por metro cuadrado en diversas zonas de la urbe.

Así en Quito, las zonas con mayor valor por metro cuadrado se encuentran en el Valle de Tumbaco y Cumbayá y en el centro-norte, con valores promedio cercanos a USD 1.500 por m2, mientras las zonas con menor valor por  metro cuadrado corresponde al sur de Quito y al Centro Colonial con valores inferiores a los USD 750 por metro cuadrado.

De esta forma los sectores con mayor valor para la venta corresponden a La Carolina (USD 1.795,79/m2), Quito Tenis (USD 1.716,19/m2) y en San Juan de Cumbayá (USD 1.713,68/m2). En el caso de arriendos mensuales las propiedades con mayor valor promedio se sitúan en el sector de la González Suárez (USD 1.079,59), Monteserrín (USD 930) y Auqui Chico (USD 920,62).

En Guayaquil las zonas con mayor valor por metro cuadrado  para la venta corresponde a las residencias ubicadas en Samborondón, con USD 1.500 por metro cuadrado. Entre tanto, que los bienes inmuebles ubicados en la Vía a la Costa reportan un valor promedio de USD 1.250 por metro cuadrado. Las zonas de menor valor quedan en el sur y centro de la ciudad, con valores promedio cercanos a USD 500 por metro cuadrado.

De esa manera, los sectores con mayor valor para la venta son los que se ubican en La Puntilla (USD 1.786,97/m2), Puerto Santa Ana (USD 1.462,05/m2), y Vía a la Costa (USD 1.124,63/m2).

Para el caso de arriendos los precios más altos, por mes, se encuentran en el sector de La Puntilla (USD 1.305,57), la Atarazana (USD 1.050,77)  y La Garzota (USD 894,45). En momentos de desaceleración entender bien el mercado es vital, para que las inversiones vayan destinadas a satisfacer las necesidades y requerimientos de los demandantes. El sector inmobiliario está decreciendo, pero, todavía existen estímulos financieros que permiten a la población acceder a la compra de una casa o un departamento. Así, ajustar la oferta de los entes financieros a estos requerimientos ayudará a cerrar el desequilibrio existente entre oferta y demanda en el sector inmobiliario.

Aclaraciones Metodológicas:

  • Toda la información presentada en este reporte, con excepción de los datos de créditos, se obtuvo con un rango de fechas entre marzo y agosto de 2019.

  • La oferta de acuerdo a la operación (venta y arriendo) se obtuvo de los anuncios cargados en Properati.

  • La demanda de acuerdo a la operación (venta y arriendo) se obtuvo en base a las respuestas que lograron los anuncios cargados en Properati.

  • Se utilizó departamentos de 3 habitaciones porque son los inmuebles de vivienda más ofertados a nivel nacional.

  • Los valores del precio por m² por sector se obtuvieron tras un análisis de relocalización de las propiedades listadas en Properati.

  • Los valores promedio de ciudad y por zona pertenecen a los reportes inmobiliarios mensuales realizados por Properati con corte al 31 de agosto.

  • Los datos de baños, habitaciones y área de las propiedades más demandadas se obtuvieron de los inmuebles contactados. Para baños y habitaciones se calculó la mediana. Para el área se calculó la media.

Fuente: Victor Zabala Andrade

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