4 errores en una inversión inmobiliaria

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Invertir en inmuebles sigue siendo una de las alternativas más elegidas, sin embargo, no es lo mismo comprar bienes raíces que invertir. En general, se compra, pero no necesariamente se invierte.

  1. Creer que nunca se puede perder capital cuando se invierte en inmuebles

Al momento de adquirir un activo inmobiliario al valor del mercado, el inversor empieza perdiendo 10 % de su capital, ya que se paga el costo de escrituras y comisiones de compra y venta. A su vez, en el caso de que el activo haya sido adquirido en una fase de contracción o recesión y el inversor quiera desinvertir, tendrá que esperar muchos años para recuperar el valor o estar dispuesto a asumir fuertes pérdidas. 

Si el inmueble no fue administrado eficientemente durante la tenencia es posible que -por el bajo rendimiento que generan estos inmuebles por alquiler- el inversor haya incurrido en pérdidas adicionales para mantenerlo. 

  1. Creer que el rendimiento está basado solo en los ingresos por renta

Esto es así para las personas que compran al valor del mercado y las mantienen por muchos años. Los grandes inversores construyen el rendimiento adquiriendo propiedades por debajo del valor del mercado; administrándolas para generar el máximo rendimiento por alquiler; y aprovechando los periodos de tasas de apreciación más fuertes, en las fases de recuperación y expansión del ciclo, para venderlas.

  1. Creer que una experiencia exitosa de compra que se revalorizó, se repetirá sin parar 

Cuando un inversor adquiere una propiedad y obtiene un buen rendimiento por la revalorización del mismo a lo largo de cuatro o cinco años, naturalmente buscará repetir la misma inversión pensando que va a poder obtener el mismo resultado. Sin embargo, en activos inmobiliarios prácticamente nunca es así.

En general, luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a decrecer e inclusive en fases de corrección y recesión las tasas de apreciación pasan a ser negativas. Para lograr sostener adecuados rendimientos, se requiere desplazarse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado o ingresar en otro mercado en la fase del ciclo apropiada.

  1. Creer que la rentabilidad por alquiler se obtiene simplemente tomando el valor del alquiler y restando el impuesto inmobiliario.

En realidad, cuando se calcula el rendimiento por alquiler, además del impuesto inmobiliario, hay que tener en cuenta muchas variables que son las que finalmente impactan en el rendimiento. Por ejemplo, los periodos de vacancias, los seguros, el impuesto patrimonial, el impuesto a la propiedad, los gastos de mantenimientos (expensas), las comisiones de inmobiliarias, previsión de reparaciones e imprevistos, los gastos de administración y otros.

Al incluir estos conceptos, se reduce a la mitad o menos la rentabilidad teórica que proporcionan generalmente los agentes inmobiliarios. Por otro lado, los ingresos por alquiler y todos los gastos mencionados deben estar acorde con el valor del mercado y los plazos para alquilar deben ser mínimos, ya que en caso de tener más de un mes la propiedad vacía o al asumir gastos elevados, el rendimiento proyectado por alquiler se reduce drásticamente y puede llegar a ser nulo o negativo.

Texto original tomado de Inmobiliare.

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