2 618 bienes tienen avalúos superiores a USD 1,5 millones en Quito

El 0,17% de los predios registrados en Quito en el 2019 representó cerca del 30% de la emisión total del impuesto predial de ese año en el Distrito, según la Dirección Metropolitana Tributaria del Municipio. Es decir, solo ese rubro en la cartilla de los propietarios de estos inmuebles sumó aproximadamente USD 29,5 millones, de una emisión total de USD 99,5 millones. 

Se trata de predios cuyo avalúo es igual o mayor a USD 1,5 millones y cuyo destino económico es de vivienda, educación, comercio, prestación de servicios, trabajo industrial, recreación, instituciones públicas, religiosas, de salud, financieras, hospedaje, cultura, viveros, transporte terrestre y aéreo, entre otros. 

El de valor más alto bordea los USD 1 142 millones y está en Tababela. Se trata de uno de los cuatro lotes destinados al transporte aéreo; es decir, que le pertenecen al Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre. La lista de predios con mayor avalúo de la ciudad suma 2 618 propiedades, de un total de 971 000 registradas. Sin embargo, explica Guillermo Montenegro, director Metropolitano Financiero, solo 1 620 de ellos pagan el predial. Los demás están exentos de acuerdo con lo que estipula el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad): entidades públicas, instituciones educativas, templos y construcciones patrimoniales. Pero las instituciones públicas sí pagan tasa de seguridad, contribución especial por mejoras y contribución para el Cuerpo de Bomberos de Quito. 

Montenegro afirma que las únicas propiedades que no pagan ninguno de los rubros son aquellas que le pertenecen al Municipio y que se las exime porque el acreedor es, a la vez, el deudor. Pilar Tufiño, responsable de la Unidad de Valoración de la Dirección de Catastro, señala que la zona de valoración más alta en el distrito es la de la av. República de El Salvador. Allí, el metro cuadrado alcanza un avalúo de USD 2 150. Otros puntos de alta valoración son Iñaquito, Cumbayá, La Mariscal, Tumbaco y Jipijapa. Según Tufiño, hay varios factores para calcular esos valores. Si un bien tiene más pisos y un alto coeficiente de ocupación, su valoración tiende también a ser más alta. 

En cambio, los valores más bajos son los de predios en Áreas de Intervención Valorativa (Aiva) de uso de suelo residencial 1; es decir, las zonas que no tienen todas las obras de infraestructura o aquellos predios en franjas de protección o quebradas. En esas condiciones, el metro cuadrado no supera los USD 20. Estas se ubican en Guamaní, Zámbiza o en las parroquias rurales. Para el bienio que empezó este mes, el Municipio realizó una revalorización de la ciudad, con el objetivo de corregir las distorsiones detectadas en el bienio pasado.

Para determinar el avalúo, detalla Tufiño, se suma el valor del suelo, la construcción y los adicionales constructivos. Por eso, las propiedades con avalúos más altos no están en un solo lugar, sino que se distribuyen en todas las parroquias, según el área de terreno y construcción, usualmente grandes. 

A finales del año pasado, se hizo un estudio puntual de cada sector para determinar el valor de las Aiva. Se consideró el comportamiento del mercado inmobiliario, el tipo de construcción, las obras y la zonificación, independientemente de las características de las Aiva colindantes, que podía tener mejores condiciones, dice Tufiño. 

Esto ayudó a establecer valores más reales. Henry Yandún, del colectivo Constructores Positivos, señala que han detectado que en la mayoría de casos sí se han logrado hacer las rectificaciones en la valoración. Algunos se mantienen igual o con reducciones respecto del 2019. Ese cambio y los planes de vivienda social y prioritaria anunciados por el Gobierno y el IESS generan optimismo en el sector. Yandún sostiene que debido a las facilidades de pago y a que las cuotas de compra son similares a un mes de arriendo, la industria de la construcción podría crecer.

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