16 dudas frecuentes de los nuevos créditos hipotecarios

El déficit de vivienda en Ecuador impacta a casi la mitad de los 4 360 000 hogares registrados hasta 2017. La brecha habitacional es del 67% en zonas rurales y del 38% en áreas urbanas, según datos del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). La estimación oficiales que el déficit “aumenta a una tasa de 40.000 hogares por año”, debido a factores como el crecimiento demográfico. 

Entre las causas del déficit habitacional están la falta de empleo, la limitada capacidad de ahorro de la población y la ausencia de préstamos hipotecarios a tasas asequibles ofrecidos por el sistema financiero para una gran parte de la población. El Gobierno busca reducir la brecha con la implementación del Plan de Casa para Todos, que oferta préstamos hipotecarios con condiciones preferenciales, con una tasa de interés del 4,99% con plazos de 20 a 25 años. 

El programa se desarrolla, por ahora, a través de dos bancos privados y dos mutualistas. El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) no participa del plan. Con información de los ministerios de Vivienda y de Finanzas, más el aporte de Juan Carlos Alarcón -gerente de Mutualista Pichincha- y de Juan Martín Rivadeneira -ejecutivo de la constructora Rivadeneira y Rivadeneira-, este Diario despeja 16 dudas frecuentes sobre el plan habitacional y cómo acceder. 

1) ¿Qué personas pueden solicitar el préstamo hipotecario en condiciones preferenciales? ​

Son aptas aquellas personas cuyo ingreso mensual sea menor a USD 2 536. El plan está enfocado en facilitar la adquisición de la primera vivienda, por lo que las personas que actualmente posean una propiedad no podrán solicitar el crédito al 4,99%. 

2) ¿El crédito sirve para financiar cualquier tipo de vivienda, o hay restricciones? 

Los inmuebles que pueden participar son los considerados como vivienda de interés social (VIS) y las viviendas de interés público (VIP), que no superen los USD 91 370. Los proyectos inmobiliarios deben estar registrados en el Ministerio de Vivienda. 

3) ¿Cuál es la diferencia entre una vivienda de interés social y una de interés público? 

Se distinguen por precios y dimensiones. Una vivienda de interés social cuesta entre USD 40.000 y USD 71.066, con una extensión de hasta 57 metros cuadrados. Una vivienda de interés público está valorada entre USD 71.067 y USD 91.370. En ambos casos pueden tener de dos a tres habitaciones. 

4) ¿Hay beneficios para las propiedades que cuestan menos de USD 40.000? 

Para quienes tienen bajos ingresos económicos y desean comprar casas o departamentos que cuesten entre USD 20 000 y USD 40.000, el Estado les entregará un bono de USD 6 000 y podrán acogerse a la tasa de interés reducida que establece el plan. 

5) ¿Cómo saber si un proyecto inmobiliario está registrado y calificado en el Miduvi? 

En la página web del Ministerio de Vivienda consta un apartado especial con información detallada del Plan Casa para Todos, así como de cuáles son los proyectos autorizados. Por el momento hay 17.193 viviendas de interés social y 2010 de interés público. 

6) ¿Si se posee un terreno para construir se puede pedir el hipotecario al 4,99%? 

El plan financia la construcción de vivienda en terreno propio. En este caso, el propietario del terreno primero debe registrar el proyecto en el Miduvi, a fin de constatar que se va a edificar un inmueble que cumpla con las condiciones para ser casa VIS o VIP. 

7) Una vez que se eligió el bien, ¿en dónde se puede solicitar el financiamiento? 

Por el momento, el producto se ofrece en cuatro instituciones privadas: Banco Pichincha, Banco del Pacífico, Mutualista Pichincha, y Mutualista Azuaya. Con el tiempo se espera que se sumen más bancos y se incorporen cooperativas de ahorro y crédito. 

8) ¿Los requisitos para el préstamo son los mismos en todas las instituciones? 

Los requisitos varían dependiendo de la entidad. Pero, en general, las entidades financieras solicitan al cliente documentación que sustente los ingresos de la persona interesada. De ahí se calcula la capacidad de pago, el monto a conceder, si necesita garante, etc. 

9) ¿Cuánto se debe pagar por la entrada de una vivienda? ¿Hay diferentes porcentajes?

Sin importar el precio del inmueble que se comprará dentro del plan de financiamiento preferencial, el futuro propietario deberá pagar el 5% del valor del bien por concepto de entrada. Este porcentaje es menor a lo que a menudo se paga y que puede llegar al 25%. 

10) ¿Se puede saber cuánto se pagará por entrada y cuotas sin consultar al banco? 

El Ministerio de Finanzas creó una calculadora que está disponible en su página web. En esta herramienta se ingresan datos del precio del inmueble y tiempo a pagar (entre 20 y 25 años). Enseguida se despliegan valores tentativos de la entrada, cuotas, etc. 

11) ¿El monto de la cuota mensual del crédito solo incluye el precio del inmueble adquirido? 

Como en todo préstamo que se ofrece en el sistema financiero, las cuotas incluyen un monto por el seguro de desgravamen, que es obligatorio. Y, para este caso en especial, también se paga por un seguro contra siniestros para la vivienda que se adquiere. 

12) ¿Qué se puede hacer si no se logra reunir los recursos para el abono inicial de la casa?

Los expertos recomiendan buscar opciones de pago con los mismos constructores o en las entidades financieras. En algunas instituciones se ofrecen facilidades a través de cuentas acumulativas que permiten al cliente ahorrar. Comprar en planos es otra opción. 

13) ¿Una familia en donde dos personas ganen el salario básico puede optar al programa? 

Dos personas con el sueldo básico suman ingresos por USD 800, en conjunto. Como sociedad conyugal pueden acceder a los hipotecarios y escoger el inmueble que se ajuste a sus necesidades y capacidad de pago. La idea es que paguen cuotas bajas. 

14) ¿Los migrantes ecuatorianos pueden solicitar el producto aunque vivan fuera? 

Esto depende de la entidad financiera donde se quiera gestionar los recursos. Mutualista Pichincha, por ejemplo, sí atiende estos casos. Juan Carlos Alarcón, gerente de la entidad, explica que se brinda asesoría al cliente para concretar la compra. 

15) Los constructores que aún no son parte del programa ¿cómo se pueden inscribir?

Para el registro de constructores, el Miduvi habilitó un segmento especial en su página web. Los proyectos inmobiliarios que se postulen deben cumplir con normas de calidad INEN, así como estándares de la Norma Ecuatoriana de la Construcción (NEC). 

16) ¿Por cuánto tiempo estarán vigentes las ventajas que ofrece el plan de vivienda? 

El Plan Casa para Todos durará hasta que finalice el actual Gobierno. Sin embargo, las autoridades no han aclarado si la tasa del 4,99%, la entrada del 5% y los 25 años plazo perdurarán hasta el 2021. Para este año la meta es colocar USD 1.300 millones en préstamos.

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